A diferencia de los últimos años post crisis financiera global, donde el crecimiento lento de EE.UU. iba a contramano del estancamiento del mercado inmobiliario, en los últimos meses, la recuperación sostenida del sector de viviendas empieza a aceitar el ciclo ascendente de la economía norteamericana.
En primer lugar, el escenario de tasas de interés para las hipotecas en mínimos históricos en combinación con la recomposición salarial frente al mayor dinamismo del mercado laboral empujaron la demanda de viviendas hacia el mayor nivel desde septiembre de 2008.
Luego de un desplome de 35% desde julio de 2006 a febrero de 2012, la reactivación de la demanda gatilló la suba de los precios de las viviendas. Frente a este contexto, los precios de las casas llevan doce meses de aumentos consecutivos en consistencia con una suba acumulada en torno al 8% desde el piso de enero de 2012.
Evidentemente, la suba de los precios de las viviendas surte un efecto expansivo sobre el stock de riqueza de las familias. Efecto que permite acelerar la depuración de los inventarios potenciales asociados a la morosidad hipotecaria a través de un menor número de hogares que se encuentran “bajo el agua” (es decir con una deuda hipotecaria que supera el valor de la vivienda).
Finalmente, la recomposición de los precios de las viviendas vis a vis la descompresión de los niveles de inventarios de casas asociado al empuje de la demanda, activó el gasto de la construcción.
Evidentemente, la reactivación de la construcción se ha filtrado al mercado laboral vía una aceleración en la creación de empleo privado que en buena medida viene siendo motorizada por el sector de viviendas (+48.000 empleos en la construcción vs. un promedio de 8.000 en 2012).
Es verdad que todavía queda un largo camino por recorrer…La venta de casas todavía se ubica un 64% por debajo del los niveles de 2003/2006, los precios están un 29% por debajo del pico de julio de 2006 y los inicios de construcción se encuentran a mitad de camino de los niveles del período 2001/2006.
Afortunadamente, mientras la Reserva Federal de EE.UU. siga convalidando el círculo virtuoso del mercado inmobiliario sobre el empleo y la riqueza de las familias a través del mantenimiento de tasas de interés de largo plazo bien bajas, la recuperación de la economía norteamericana tendrá más margen para afrontar la suba de impuestos y el recorte del gasto público asociado al ajuste fiscal que impone la “política” y no la incertidumbre de los mercados.
No es poco en un mundo desarrollado donde el timing de la política monetaria muchas veces fue por detrás de la urgencia de la crisis financiera global…(¿Europa?)
*Economista de Estudio Bein & Asociados.
